银行政策

房贷利率转浮动犹豫不决,听听专业理财师怎么说

2020-09-09 09:53:08 admin 3

据了解,贷款利率转换选择权的最终期限为2020年8月31日,北青-北京头条记者咨询了几家银行的客服,工作人员表示,就目前来看,相对于此前的准利率,大部分贷款用户还是会选择将贷款利率转换为LPR,这样如果未来房贷利率下行,还款金额就会减少,但有一些此前贷款利率比较低的客户,担心未来利率上行,选择LPR会增加还款金额,因此还在观望中。


李先生在北京银行有房贷,前两天他接到了银行的短信提醒,告知他国家利率体系由基准利率改为LPR利率,银行将于8月23日至31日期间对个人按揭贷款统一调整为LPR浮动利率定价,若不希望转换,仍维持合同利率,需要在23日前的工作日内联系银行申请保留基准利率。

看过银行的提醒短信后,李先生有点犹豫,因为他当时签订的房屋贷款利率处在低位,目前的还贷压力他也能承受的起,他担心转换为LPR后,万一房贷利率上行,自己以后还要多还贷款。


到底该不该将房产利率转换为LPR?转换成LPR以后该怎么计算?一定要在8月31日以前完成转换吗?对于这些问题,北青-北京头条记者采访了信予莱希理财规划师事务所创始合伙人聂旭东,对百姓们关注的LPR转换产生的问题进行解读和分析。


信予莱希理财规划师事务所的专业人员认为,到底是选择固定利率还是LPR,从中国人民银行已发布过的12次LPR来看,与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。现阶段处于经济下行,为促进民生,LPR处于下调阶段,所以如果贷款剩余期限较短,肯定选择LPR,但是如果剩余期限较长,选择LPR 的风险就是,当以后经济过热时,LPR可能会上调,贷款利率就会增加,固定利率会相对稳定。


调整前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。


与一般贷款不同的是,房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限,一是央行确定的下限,即首套不低于LPR,二套不低于LPR加60个基点,二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上,各商业银行可以决定各自的加点幅度。该调整是坚守“房住不炒”定位特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的体现。


那么现在是否要变更LPR,其实这个并没有必要太过纠结。因为现在主要关注LPR的走势就可以了。如果你认为以后大概率会持续下跌,那么就改成以LPR为基准的浮动利率;如果怕摸不准会不会跌,担心上涨,那么就选择固定利率即可。


有关LPR的16个问题


问题1:贷款市场报价利率(LPR)是什么?

贷款市场报价利率(LPR)是由具有代表性的报价行,根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。目前LPR已成为贷款利率定价的主要参考基准。


问题2:LPR是怎么产生的?有几个品种?

目前LPR每月产生一次,由18家报价银行独立报价,全国同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出。

目前LPR有1年期和5年期以上两个品种。


问题3:LPR什么时间公布?在哪里能够查询?

2019年8月20日起,每月20日(遇节假日顺延)9:30,中国人民银行授权全国同业拆借中心公布当月LPR。

LPR通过两个网址权威发布:一是全国银行间同业拆借中心网站(www.chinamoney.com.cn)中的“贷款市场报价利率”栏目;二是中国人民银行网站(www.pbc.gov.cn)首页右侧中部的“贷款市场报价利率(LPR)”栏目。


问题4:每月20日9:30公布新LPR之前发放的贷款,应参照前一日的LPR,还是当天的LPR定价?

每月20日的贷款可以参考当天新公布的LPR定价。若有需要,也可以由借贷双方自主协商选择具体参考某一天的LPR,并在贷款合同中明确约定。


问题5:使用LPR定价后,如何确定和表示贷款合同里的利率?

使用LPR作为定价基准后,贷款利率以LPR加减点的形式确定,即“LPR+n个基点”、“LPR-n个基点”或“LPR+m%”、“LPR-m%”。1年期和5年期以上的贷款利率由直接对应的LPR作为基准,1年期以内、1年至5年期贷款利率的参考基准,可由银行在二者之间自主选择。

1)固定利率贷款的定价:固定利率贷款在合同期限内利率水平保持不变,按照合同中明确的某个时间点或时间段的LPR加减点确定具体利率水平,利率水平一旦确定,直至借款到期日保持不变。

例子:一笔3年期固定利率贷款,合同约定在签订日前最新公布的1年期LPR基础上加30个基点确定利率,合同签订日前最新公布的1年期LPR为4.15%,那么这笔贷款在借款期内的利率水平为4.45%(4.15%+0.3%=4.45%),并保持不变直至到期。

2)浮动利率贷款的定价:浮动利率贷款应在合同中约定以一定的时间周期,按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平,利率随参考的LPR变动而浮动。

例子1:一笔7年期浮动利率贷款,约定每三个月重新定价,约定的点差为加5个基点(即0.05个百分点),参考的基准为贷款发放日或重新定价日前最新公布的5年期以上LPR。贷款发放日为2019年8月21日,由于8月20日的5年期以上LPR为4.85%,则2019年8月21日至11月20日的利率为4.9%(4.85%+ 0.05%=4.9%); 2019年11月20日的5年期以上LPR为4.8%,则自2019年11月21日至2020年2月20日,利率为4.85%(4.8%+ 0.05%=4.85%)。以此类推。

例子2:一笔15年期浮动利率个人住房贷款,约定在每年1月1日重新定价,约定的点差为加20个基点(即0.2个百分点),参考的基准为每年12月20日的5年期以上LPR。合同签订日为2019年8月21日,由于8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%,则该笔房贷2019年8月21日至12月31日的利率为5.05%(4.85%+0.2%=5.05%);2019年12月20日的5年期以上LPR为4.8%,则2020年1月1日至12月31日的利率为5%(4.8%+0.2%=5%)。以此类推。


问题6:所有贷款都要用LPR定价吗?

中国人民银行2019年第30号公告明确,2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的贷款合同。目前LPR已成为银行、财务公司、金融租赁公司、信托公司等各类金融机构新发放贷款的主要定价基础;一些金融机构在部分贷款中也在探索使用上海银行间同业拆借利率(Shibor)、债券收益率等作为参考基准,可以继续探索。

公积金个人住房贷款是例外,目前该贷款品种利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款参照LPR定价,公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行


问题7:哪些存量贷款需要转换?

同时满足以下三个条件的存量浮动利率贷款需要转换:

一是2020年1月1日前金融机构已发放,或已签订合同但未发放;

二是参考贷款基准利率定价;

三是浮动利率。

不包括公积金个人住房贷款、固定利率贷款。


问题8:符合条件的存量贷款都必须转换吗?

满足转换条件、但已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

满足转换条件、距到期超过一个重定价周期的贷款,是否转换,充分尊重贷款人自身意愿。

选择转换的贷款人有两种选择,可转为以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准的浮动利率,也可以转为固定利率。

满足转换条件的存量贷款只能转换一次定价方式。


问题9:存量贷款的定价基准转换什么时候开始?

2020年3月—8月是集中转换期。这段时间银行会集中人力、网点、系统等各种资源开展这项工作,服务效率和质量会比较高,因此建议符合转换条件且愿意转换的贷款人都在这段时间进行转换。9月以后,银行仍可以办理贷款定价基准转换,但可能会调整在这项工作上投入的人力和物力,从而可能影响办理的方便程度和效率。


问题10:搞不清自己/本单位的存量贷款是否要转换定价基准怎么办?

2020年3月-8月集中转换期间,各家银行会通过官方网站、网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,适时办理相关手续;客户自身也可主动联系承贷银行询问。


问题11:疫情警报还没有解除,一定要到银行网点去办理转换手续吗?

出于疫情防控的需要考虑,同时为提高工作效率,银行对个人存量贷款定价基准的转换主要以线上方式开展,比如网银、手机银行等渠道;对公客户存量贷款定价基准转换涉及的手续较多,主要以线下现场办理方式为主。具体情况可咨询承贷银行。

问题12:存量贷款转换定价基准需要重新签订贷款合同吗?

存量贷款转换定价基准只是调整贷款合同中个别条款的表达方式,不需要重签贷款合同。


问题13:存量个人住房贷款定价基准如何转换?

举个例子来说明:一笔商业性个人住房贷款2020年3月的实际执行利率为5.6%,剩余期限25年。

如果贷款人选择转换为固定利率,那么贷款合同利率条款改为固定利率5.6%,并执行至贷款结清;

如果贷款人选择转换为以LPR为定价基准的浮动利率,那么:(1)该笔贷款目前至2020年12月的实际执行利率保持5.6%不变;(2)其加点点差为目前实际执行利率与2019年12月20日发布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差值,即80个基点(5.6%-4.8%=0.8%),且这个点差以后保持不变;(3)若转换时借贷双方确定重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,2021年1月—12月,该笔贷款的实际执行利率调整为2020年12月20日公布的5年期以上LPR+0.8%,以后每年以此类推。


问题14:转换后个人住房贷款的重定价周期多长?

商业性个人住房贷款转换为以LPR为基准的浮动利率贷款时,借贷双方可继续执行原合同的重定价周期和重定价日,也可重新约定重定价周期和重定价日,不过重新约定的重定价周期最短为一年。


问题15:个人住房贷款定价基准转换,3月份转换或8月份转换有差别吗?

结合问题7的例子,对同一笔贷款,不论是3月份或是8月份转换该笔房贷的定价基准,对当年实际执行利率和以后年份的实际执行利率都没有差别。


问题16:除个人住房贷款外的其他存量贷款的定价基准如何转换?

除商业性个人住房贷款以外的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

(以上信息由信予莱希理财规划师事务所提供)

/北青-北京头条记者 张子渊


如果您有更多贷款疑问或者资金需求可直接联系瑞思通在线客服获得一对一免费的专业指导。

 


服务顾问1对1专业贷款咨询

闵健健

5

服务经验

352

服务客户

99.1%

满意度

郭丽霞

3

服务经验

186

服务客户

99.0%

满意度

林盛徐

4

服务经验

218

服务客户

98.9%

满意度

韩西

4

服务经验

243

服务客户

99.3%

满意度